양도세 총정리 꿀팁을 준비해봤습니다. 세금은 우리 삶에서 매우 중요하지만 또 어려운 영역입니다. 제대로 알고 공부해서 손해보는 일을 최소화 해야 하는데요, 양도세와 양도소득세 관련하여 양도세 계산기, 양도세 비과세 등 관련 내용을 총 정리해봤으니 도움이 되시기를 바랍니다.

양도세 총정리
양도세 총정리

양도세란?

양도소득세라고도 부르는 양도세는 재산을 양도할 때 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 대표적으로는 아파트나 주택과 같은 건물, 토지 등의 부동산이나 주식, 분양권 등을 양도할 때 이 양도세를 내야 합니다. 다만 차익에 대한 세금이기 때문에 차익이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 봤다면 양도세는 발생하지 않습니다. 양도세 납부는 거래 후 양도일이 속하는 말일로 부터 2개월 이내입니다.

양도세 비과세

여러 세금 중에서도 특히 양도세는 절세 효과를 가장 크게 볼 수 있기 때문에 미리 알아보시고 준비하시는 것이 좋은데요 양도세 비과세 조건에 해당된다면 양도세를 내지 않아도 됩니다.

2021년 12월 8일 기준으로 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 변경되었으니 꼭 확인하시기 바랍니다. 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다.

  • 1세대 1주택
  • 양도가액 12억원 이하
  • 조정지역 : 2년 거주 / 비조정지역 : 2년 보유

좀 더 쉽게 풀어서 설명드리자면 1세대(배우자+세대분리를 하지 않은 자녀)가 집을 여러 채가 아닌 한 채만 보유해야하는 것이 1세대 1주택 요건입니다.

양도가액은 내가 집을 파는 금액으로 12억원 이하로 판매할 경우 비과세 요건에 해당합니다.

조정지역과 비조정지역은 쉽게 말해 나라에서 집값이 높은 지역을 구분해 놓은 것입니다. 조정지역에 해당할 경우 2년 거주해야 비과세 요건을 충족 할 수 있고 비조정지역2년 보유만 해도 충족됩니다.

이 제도는 2017년 8월 2일에 도입되었기 때문에 17.8.2대책 이전에 취득했다면 거주 요건은 필요사항이 아닙니다. 또한 취득 시점을 기준으로 조정지역 여부를 판단하고, 이후 조정지역이 해제되어도 거주요건은 변하지 않습니다.

조정 지역은 국토 교통부에서 심의를 거쳐 진행되는데 현재 조정지역 및 비조정지역은 다음 과 같습니다.

조정지역 표
조정지역 표

위의 세가지 조건 즉, 1세대 1주택이면서 양도가액이 12억원 이하여야 하고 조정지역의 경우 2년 거주, 비조정지역의 경우 2년 보유 조건을 모두 만족한다면 양도세 비과세 요건에 해당하므로 양도세가 발생하지 않습니다.

양도세 계산방법

만약 양도세 비과세 요건에 해당되지 않는다면 양도세를 내야 하는데요, 양도세 계산 방법을 알아보겠습니다.

양도세 = (과세표준 * 세율 – 누진 공제) + 지방소득세 10%

과세표준 : (양도차익 – 장기보유 특별공제 – 기본공제)

세율과 누진 공제, 기본공제는 정해져 있기 때문에 양도세 계산을 위해서는 양도 차익과 장기보유 특별공제만 잘 확인하면 됩니다.

양도차익 계산하기

양도 차익은 양도가액 (판매가) – 취득가액 (구매가) – 필요경비로 계산합니다. 예를 들어 5억에 집을 사서 8억에 팔았으면 양도가액은 3억이 되는데요 여기에 필요 경비를 추가로 빼주어야 합니다.

필요 경비에 해당하는 것으로는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 확장비, 바닥시공비용, 보일러 교체비용, 소유권 관련 소송 비용 등이 있습니다. 즉 집에 관련하여 들어간 비용을 말하는 것인데 벽지나 장판, 하수도관, 조명, 싱크대, 옥상 방수, 화장실 공사는 필요 경비로 인정이 되지 않으니 주의하시기 바랍니다.

이러한 필요 경비를 증빙하기 위한 증빙서류가 꼭 필요하기 때문에 경비 관련된 세금 계산서나 매출 전표, 현금영수증, 중개수수료 영수증, 집 수리 영수증 등을 잘 챙겨두는 것이 중요합니다. 따로 모아서 보관하시고 사진으로도 남겨두는 것이 안전하겠죠?

여기에서 1세대 1주택자가 9억원 이상의 주택을 거래하는 경우 9억원 초과분의 비율 만큼만 양도세를 부과하는 과세대상 양도차익을 다시 계산합니다.

과세대상 양도차익 = 양도차익 *(양도가액-9억원)/양도가액

장기보유 특별공제

장기보유 특별공제, 줄여서 장특공으로 많이 부르는데요 집을 오래 보유 및 거주할 수록 많이 공제 해주는 제도입니다.

장기보유-특별공제-표
장기보유-특별공제-표

1년에 4%씩 계산하여 10년 보유시 40%, 10년 거주시 40%최대 80%의 장기보유 특별공제가 적용됩니다. 이는 1세대 1주택자에게 해당되는 것으로 다주택자의 경우 다른 공제율이 적용되니 아래 계산기에서 확인해보시기 바랍니다.

기본공제

기본 공제액은 1인당 250만원입니다.

세율 및 누진세액

이제 위에서 산출한 과세표준을 기준으로 각 구간별 세율을 곱합니다. 양도세 세율은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

양도세 세율 표
양도세 세율 표

양도세 계산기

위에서 양도세 계산 방법을 알려드렸지만 이것을 하나씩 다 수기로 계산할 필요는 없고 양도세 계산기 서비스를 이용하여 간단하게 계산해볼 수 있습니다. 하지만 정확한 계산 방식을 알고 있어야 최대한으로 절세를 할 수 있겠죠?

양도세 계산기

상단부터 주택, 1주택자, 조정대상지역 등 본인 상황에 맞는 옵션을 선택합니다. 이어서 취득가액과 양도가액, 필요경비, 취득일자, 양도일자를 모두 적어줍니다. 중간에 고급 계산 옵션을 열면 차익조정, 비과세 12억 적용 계산 등을 선택 할 수 있습니다.

양도세 계산기
양도세 계산기

취득가 5억, 양도가 15억, 필요경비 5천만원, 조정 대상지역, 10년 거주를 예시로 넣고 비과세 12억 옵션을 체크하여 양도소득세를 계산해봤습니다.

양도세-계산-결과
양도세-계산-결과

양도차익은 15억-5억-0.5억으로 9.5억이고 과세대상 양도차익은 1.9억으로 계산됩니다. 여기에 장특공 80%가 적용되어 1.9억*80%만큼 빼주면 3800만원이 나오고 추가로 기본공제 250만원을 빼면 3550만원의 과세표준을 구할 수 있습니다.

여기에 다시 세율 15%를 곱한 다음 누진공제액 108만원을 빼면 424만 5천원의 양도세가 나오고 마지막으로 지방소득세 10%를 더하면 총 4,669,500원이 최종 양도세가 됩니다.

위에서 한번 양도세 계산 방법을 짚고 실제로 계산하니 쉽게 이해 되실 겁니다. 그리고 상단 계산 옵션에서 모르는 단어 옆에 있는 물음표를 눌러보면 설명이 나와 있으니 참고하셔서 정확하게 설정하시고 계산해보시기 바랍니다.

실업급여 꿀팁 총정리

새치 원인 & 없애는 방법 (흰머리)